Приобретение недвижимости предполагает определенные риски. Учитывая, что городские квартиры и загородные коттеджи стоят немалых денег, сфера продажи недвижимости привлекает людей, желающих быстро и без усилий завладеть крупными суммами, используя мошеннические схемы. Таких схем огромное множество, и каждый раз появляются все новые ухищрения, в результате которых одна из сторон договора купли-продажи рискует потерять деньги или имущество.
Случаи мошенничества при покупке квартир не редкость, вся ответственность ложится на участников сделки, учитывая, что они добровольно заключают соглашение и отдают деньги. Поэтому особое внимание стоит уделить проверке недвижимости, документов. Поскольку обманутым может оказаться как покупатель, так и продавец, бдительность нужно проявлять всем участникам сделки.
Виды мошенничества со стороны продавца
К числу наиболее распространенных схем мошенничества можно отнести следующие:
1. Использование чужого или поддельного документа. Мошенник может использовать паспорт собственника квартиры с переклеенной фотографией или просто найти подставное лицо, похожее на владельца квартиры. Как вариант, злоумышленник может изготовить поддельный паспорт, отличить от настоящего такой документ сможет только эксперт.
2. Продажа другой квартиры вместо той, которую покупатель хотел приобрести. Риелтор показывает потенциальному покупателю объект недвижимости, который полностью соответствует его потребностям. А договор заключает на совершенно другую квартиру. Такая мошенническая схема активно применялась в 90-е, сегодня она тоже работает.
3. Продажа по отозванной доверенности. В случаях продажи квартиры по доверенности стоит быть особенно бдительным. Возможно, квартиру хотели сначала продать, но потом передумали, доверенное лицо может продолжить поиск покупателя без ведома владельца, если сохранил бумажную версию документа. Только такая сделка впоследствии будет признана недействительной, поскольку доверенность лица была отозвана.
4. Продажа квартиры с обременением в виде права пожизненного проживания. Один из собственников квадратных метров может оформить недвижимость в собственность, при этом предложив своему родственнику пользоваться правом пожизненного проживания. Продавец может скрыть этот факт.
5. Мошенничество с задатком. При заключении предварительного договора покупателю предлагается подкрепить свое намерение оплатой задатка. Как только мошенник получает задаток на якобы продаваемый объект недвижимости, он исчезает.
6. Признание сделки недействительной с возвратом квартиры собственнику. Мошенник использует сложную схему. За несколько дней до подписания договора владелец квартиры в состоянии сильного алкогольного опьянения проходит медицинское освидетельствование и получает соответствующую справку. В момент подписания соглашения продавец трезв и вменяем. После того как деньги будут получены, мошенник предъявляет справку и заявление о признании сделки недействительной. Квартира не переходит покупателю, а деньги остаются у продавца.
7. Признание сделки недействительной с возвратом части выплаченной суммы. Нередко покупателю предлагают указать в договоре сумму меньше той, которую он реально заплатит, чтобы снизить налог при продаже жилья. В итоге после уплаты всей суммы, продавец подает заявление о признании сделки недействительной и возвращает только часть денег в соответствии со стоимостью, указанной в договоре.
Чтобы избежать подобных случаев мошенничества, все договоренности, в том числе предварительные необходимо оформлять в письменном виде, при передаче денег, требовать расписку. Кроме того необходимо внимательно проверять документы, делать запросы в соответствующие органы, чтобы узнать, не была ли отозвана доверенность, не был ли потерян паспорт и т.д.
Виды мошенничества со стороны покупателя
Вариантов мошенничества со стороны покупателя гораздо меньше, однако такие случаи не редки. Вот наиболее часто встречающиеся виды афер:
1. Рейдерский захват, подселение «профессиональных соседей». Этот вид мошенничества работает, если покупатель приобрел комнату в квартире. Сама сделка совершается в соответствии с законом. А затем злоумышленник начинает действовать по следующей схеме: подселяет в комнату так называемых «профессиональных соседей», которые начинают оказывать моральное и психическое давление на собственника квадратных метров, чтобы тот продал свою долю за бесценок или просто отказался от нее.
2. Финансовые махинации. Передача денег наличными. Такой вариант невозможно подтвердить, поэтому для снижения рисков мошеннических действий используют безналичный платеж через банковский счет, вексель или через ячейку. Такие варианты предполагают уплату определенного процента банку, но практически исключают риск остаться без денег.
В общем случае рекомендуется проверять личность продавца, при возникновении каких-либо подозрений, лучше отказаться от сделки.
Другие случаи мошенничества
Есть также ряд сделок, которые требуют более детального изучения вопроса и пристального внимания к продавцу (покупателю):
- сделки с инвалидами, одинокими, состоящими на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, пожилыми с признаками ухудшающегося ментального здоровья; важно обезопасить себя, потребовав от участника сделки справки, подтверждающие вменяемость и адекватность;
- заключение договора купли-продажи, если объект недвижимости до этого часто продавался, несколько раз менялись собственники жилья (это может быть признаком намерения скрыть какие-то факты);
- покупка квартиры, доставшейся в наследство совсем недавно (если квартира была получена в течение 6 месяцев, по законы другие наследники могут также заявить право на нее, поэтому в таких случаях не стоит торопиться, а также рекомендуется подробно расспросить у собственника, почему именно он унаследовал недвижимость и нет ли других претендентов, затем проверить эту информацию из других источников);
- приобретение недвижимости, в которой были прописаны несовершеннолетние, такую сделку могут признать недействительной (права детей находятся под особой защитой, поэтому следует тщательно проверить, не были ли выписаны из квартиры несовершеннолетние за последние полгода, а также важно узнать, не использовался ли материнский капитал при покупке этой недвижимости).
Как обезопасить себя от мошеннических действий
Чаще всего проблемы возникают при покупке объекта рынка вторичной недвижимости, поэтому нужно быть особенно бдительными, проверять историю передачи прав, консультироваться с юристами, выбирать квартиры, в которых было наименьшее количество собственников. Чтобы узнать количество собственников квартиры, можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав.
При покупке квартиры в новостройке необходимо тщательно проверять застройщика, особенно, когда покупатель получает право требования. В случае с ипотечным жильем, не стоит полагаться только на проверку, проводимую банком, к тому же ответственность банка заканчивается после подписания договора кредитования. Для проверки рекомендуется обращаться в независимое юридическое агентство.