Покупка жилья несет в себе определенные риски, особенно если речь идет о вторичной недвижимости. У потенциальных покупателей возникает вопрос, как проверить квартиру на юридическую чистоту. Проверка объекта недвижимости — это сложный процесс, включающий в себя несколько этапов. Проверить необходимо все документы, законность сделки и действий продавца, чтобы исключить в дальнейшем риски судебных разбирательств с бывшими владельцами или другими заинтересованными лицами.
Способы проведения проверки
При заключении сделки с недвижимостью необходимо провести всестороннюю проверку, которая предполагает следующие действия:
- сверка сведений о квартире и ее собственниках, предоставленных продавцом, с официальными данными Единого Госреестра (необходимо заказать выписку из ЕГРН о характеристиках объекта);
- подтверждение прохождения государственной регистрации;
- тщательная проверка истории передачи прав на собственность;
- анализ вероятности законных оснований для претензий на собственность ранее снятых с регистрации владельцев недвижимости, их наследников и других заинтересованных лиц;
- изучение соглашения купли-продажи (особое внимание следует уделить предмету договора, точному описанию объекта недвижимости с указанием кадастрового номера, реквизитам сторон и т.д.)
- проверка сведений о владельце (проверка факта дееспособности, наличия задолженностей, ссуд и т.д.);
- проверка долевых владельцев, семейного положения собственников, наличия супругов, возможные притязания на объект недвижимости;
- проверка соответствия планировки квартиры плану, зарегистрированному в органах учета технического состояния объекта недвижимости (чтобы избежать риски штрафных санкций за незаконно проведенную перепланировку);
- проверка наличия обременений (можно узнать из выписки ЕГРН);
- комплексная проверка, проводимая специалистами юридической организации.
Проверка правоустанавливающих документов
Первичной проверкой является визуальный осмотр правоустанавливающих документов (проверить документ на подлинность может только специалист). Необходимо сверить данные паспорта и данные, указанные в свидетельстве на собственность. Учитывая, что на сегодняшний день при регистрации недвижимости в собственность, свидетельство не выдается, проверить данные о владельцах можно, заказав выписку из ЕГРН.
Выписка из ЕГРН содержит наиболее актуальную и достоверную информацию обо всех собственниках объекта недвижимости. Кроме того выписка дает сведения о самом объекте, его площади, кадастровом номере, дате регистрации. Важно сверить паспортные данные, указанные в документе с данными продавца.
Проверка истории передачи прав на собственность
Чтобы проверить данные обо всех прежних владельцах собственности, недостаточно заказать выписку о характеристиках объекта недвижимости. Потребуется справка ЕГРН, содержащая историю перехода прав. Недостаточно просто удостовериться в том, что в документе есть данные о переходе (прекращении) права.
У бывших владельцев могли быть еще родственники (прямые наследники), которые на тот момент не претендовали на жилплощадь. Также один из владельцев мог быть выписан в связи с отбыванием срока заключения. По прошествию времени есть риски, что бывший владелец вернется и будет претендовать на долю в квартире.
Кроме того стоит обратить внимание на случаи прекращения прав несовершеннолетних родственников, а также варианты, когда недвижимость была приобретена с использованием материнского капитала. Особое внимание стоит уделить всем вопросам, касающимся покупки недвижимости, если в квартире были прописаны или в настоящий момент прописаны несовершеннолетние.
Изучение соглашения купли-продажи
Договор должен быть составлен по форме, предусмотренной законодательством. Особое внимание необходимо уделить разделу Предмет договора, в котором указывают подробные характеристики объекта недвижимости. Также необходимо обозначить четкие условия перехода прав на собственности, способ передачи денежных средств. Для составления договора лучше обратиться к юристам.
Проверка сведений о владельце
Еще одним важным этапом проверки чистоты сделки является сбор сведений о владельце (владельцах) недвижимости. Важно тщательно проверить паспорт, в том числе сведения о супругах (дата заключения брака), детях. Если квартира продается через доверенное лицо, тщательно проверяется доверенность.
Также необходимо убедиться в отсутствии долгов. Если у владельца собственности есть крупные долги, квартиру могут арестовать, даже после осуществления сделки купли-продажи. Все долги должны быть погашены до покупки недвижимости. Проверить наличие долгов, штрафов на крупные суммы можно через сайт судебных приставов, а также через картотеку арбитражных дел на предмет банкротства физического лица, заведения административных или уголовных дел.
Проверка долевых владельцев
Информацию можно получить не только из выписки ЕГРН, но и по выписке из домовой книги. В домовой книге отражается информация о собственниках, которые были временно выписаны из квартиры по причине тюремного заключения. Такие владельцы могут вернуться и претендовать на долю в недвижимости через суд.
Кроме того в каждом отдельном случае нужно детально изучить все возможные притязания бывших и настоящих владельцев, в случае если квартира покупалась в браке, даже если супруг не был в ней прописан, если при покупке использовался материнский капитал. Чтобы провести всестороннюю проверку, лучше обратиться к специалистам.
Также необходимо удостовериться в дееспособности владельца квартиры. Как правило, частью обязательной процедуры продажи квартиры является предоставление справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. В случае если продавец на момент заключения сделки будет признан недееспособным, договор признают недействительным.
Проверка новой квартиры
Если продавец является застройщиком, а вы в будущем станете первым собственником недвижимости, проверка квартиры на юридическую чистоту существенно упрощается. Однако и в этом случае необходимо быть бдительным. В данном случае необходимо собрать всю имеющуюся информацию о застройщике:
- ознакомиться с отзывами на популярных площадках общественного мнения, причем учитывать следует только те рекомендации, в которых указаны ФИО клиента компании, номер договора и другие сведения;
- проверить репутацию компании, лучше всего выбирать застройщика, который уже возвел несколько зданий и успешно реализовал различные проекты на рынке недвижимости.
Кроме того необходимо проверить все имеющиеся у застройщика документы, в том числе разрешительные. Добросовестные девелоперские компании обычно размещают документы в электронном виде на сайте компании, также бумаги могут продемонстрировать в офисе продаж застройщика.
Какие документы необходимо проверить перед заключением сделки
Проверить достоверность информации, предоставленной продавцом, можно только получив на руки официальные документы из государственных инстанций, а также посмотрев те бумаги, которые находятся на руках у собственника. В базовый перечень таких документов входят:
- паспорт собственника (проверяется на подлинность по запросу в миграционную службу);
- документ, подтверждающий право собственности (не всегда это свидетельство о регистрации собственности, удостовериться в наличии права на квартиру можно, заказав выписку из ЕГРН);
- выписка из домовой книги (паспортного стола, МФЦ) с информацией о количестве зарегистрированных на жилплощади лиц.
- выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности (все квитанции за жилищно-коммунальные услуги должны быть оплачены);
- подтверждение дееспособности продавца (справки из психоневрологического и наркологического диспансеров).
Покупка квартиры, доставшейся по наследству
Если вы приобретаете квартиру, которая была унаследована, важно убедиться, что у завещавшего не было иных наследников. А в случае если они есть, нужно проверить, был ли подписан отказ в пользу собственника.
Аналогичная ситуация с долевым владением. Каждый владелец части квадратных метров должен написать отказ. От супруга или супруги потребуется разрешение на реализацию квартиры.