Сделки с недвижимостью – один из самых зарегулированных разделов гражданско-правовых отношений. Только в отношении них существуют специальные предписания закона, требующие обязательного нотариального участия. К счастью, далеко не для всех, и не во всех случаях. Иначе бы, нотариусы из «не бедных» людей, превратились в клан олигархов, а профессия «бумажного клерка» — стала бы самой популярной и престижной.
О том, как совершается купля-продажа недвижимости через нотариуса, ее преимуществах и недостатках, пойдет речь в статье.
Когда участие нотариуса обязательно
С 1 августа 2020 года, после принятия закона № 76-ФЗ, внесшего изменения в ФЗ-218 «О госрегистрации…» изменился порядок обязательного участия нотариуса при совершении сделок с недвижимостью.
Он сохранен только для двух случаев:
- При продаже доли в квартире (доме) не всеми участниками, имеющими право на владение этим объектом недвижимости ч. ст.42 ФЗ-218;
- При продаже объекта (доли) принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному лицу ст.54 ФЗ-218.
Во всех остальных случаях, сделка с недвижимостью заключается в простой письменной форме, подписывается сторонами (или их представителями). По желанию сторон, могут участвовать третьи лица, подтверждающие факт подписания.
Почему сохранены два исключения?
Это связано с особой уязвимостью рассматриваемых категорий лиц.
Возраст совершеннолетия предусматривает формирование психических способностей личности, позволяющих осознать характер совершаемых действий и просчитать характер последствий. 18 лет – условная граница. Далеко не все молодые люди к этому возрасту полностью осознают характера сделок. Особенно, когда участие в них принимают люди, под чьим влиянием могут находиться несовершеннолетние. Чтобы исключить возможность психологического давления в момент совершения сделки, а так же провести дополнительную проверку подлинности представленных документов, все сделки, касающиеся распоряжения недвижимым имуществом несовершеннолетних, визируются нотариусом. Он, в соответствии с законом, несет материальную ответственность, в случае выявления порока сделки и признания ее оспоримой или ничтожной (ст. 166 ГК РФ).
Аналогично защищаются права лиц, признанных судом недееспособными. Сделки, совершенные с их участием, рассматриваются как совершенные с пороками в субъекте: ст.ст. 171 и 176 ГК РФ. Недееспособный, или ограниченно дееспособный (на период болезненного состояния), не способен отдавать отчет совершаемым действиям. В силу этого, от их имени всегда действует лицо, назначенное опекуном или попечителем (не вдаваясь в тонкости разграничения смысла понятий). Нотариус выступает гарантом соблюдения прав этой категории лиц, удостоверяясь в том, что у подписывающего от имени недееспособного лица договор, имеются соответствующие полномочия, оформленные органом опеки/попечительства.
Преимущества совершения купли/продажи квартиры у нотариуса
Не смотря на то, что с августа текущего года, количество случаев обязательного участия нотариуса в совершении сделок с недвижимостью сведено к минимуму, (в Госдуме победило лобби риелтеров и проиграло лобби нотариусов), нотариальная форма совершения сделок у нотариуса, когда этого не требуется, по прежнему актуальна. К ней прибегают лица:
- не имеющие юридического образования, которым сложно самостоятельно разобраться в хитросплетениях механизма совершения сделки;
- не отслеживающие изменения законодательства, следующие по «накатанному» пути, считая, что сделка подлежит нотариальному удостоверению;
- стороны, у которых есть основания сомневаться в честности второго участника сделки или законности происхождения представленных документов;
- не желающие тратить время на самостоятельное оформление документов;
- при необходимости ускорить процесс государственной регистрации недвижимости (нотариально удостоверенные сделки регистрируются Росреестром в 2 раза быстрее).
Преимуществами совершения купли-продажи квартиры у нотариуса можно считать:
- Снижение риска участия мошенников от недвижимости, поскольку документы подвергаются пристальному изучению.
- Минимизация риска признания договора недействительным, поскольку он составляется в присутствии нотариуса и проверяется на соответствие пожеланий сторон нормам действующего законодательства.
- Возможность обезопасить расчеты по договору, путем внесения денег на депозит нотариуса, с условием их передачи продавцу только после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
- Исключение из схемы действий поход в МФЦ, поскольку нотариус направляет договор для регистрации Росреестром в электронном виде из своего офиса.
Последовательность совершения сделки у нотариуса
Дополнительные гарантии безопасности усложняют сделку и делают ее более дорогостоящей. Поэтому, перед тем, как принять решение воспользоваться услугами нотариуса, просчитайте риски и договоритесь с контрагентом о распределении затрат.
Большинство нотариусов по сделкам с недвижимостью работает только по предварительной записи. Поэтому, рассчитывать на то, что можно придти к нотариусу, быстро составить и подписать договор – не получится.
Нотариус потребует представить для ознакомления «пакет» документов от каждой из сторон, а так же предварительный договор, в котором стороны излагают свои пожелания, выдвигают условия и определяют порядок исполнения. Этот документ служит «скелетом», ориентируясь на который, нотариус составляет договор, подлежащий подписанию.
Надо помнить, что нотариус – это технический специалист, полномочия которого не выходят за рамки проверки соответствия предоставленных документов требованиям нормативных актов. Он не имеет права вносить, по собственной инициативе, изменения в проект договора, или изменять формулировки, если они не противоречат законным требованиям. Не вправе менять последовательность действий сторон или цену договора. Не входит в обязанности нотариуса и проверка чистоты сделки. Он оперирует только теми документами (проверяет их), которые стороны предоставили, в отличие от адвоката (юриста) по работе с недвижимостью.
Обычно, нотариус требует предоставить:
- паспорта (доверенности, другие документы, удостоверяющие полномочия на подписание договора);
- документ, удостоверяющий право собственности на предмет договора (выписка из ЕГРН об основных характеристиках);
- согласие супругов на отторжение доли в совместной собственности приобретенной во время брака;
- согласие всех участников долевой собственности на совершение сделки;
- если сделка совершается в интересах несовершеннолетнего или недееспособного лица – согласие опекуна/попечителя;
- разрешение органов опеки/попечительства на совершение сделки;
- выписку из домовой книги о лицах, зарегистрированных к квартире;
- справку УК (ЖКУ) об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
- сертификат материнского капитала (если покупка осуществляется с его использованием);
- договор с банком-кредитором (при оформлении ипотеки);
- решение органа, уполномоченного распоряжаться бюджетными средствами, о выделении субсидии (пособия) на приобретение квартиры.
- другие документы, которые сочтет необходимыми для проверки законности заключения договора.
Цена услуг нотариуса
Совершение у нотариуса сделки, не требующей обязательного нотариального удостоверения, существенно повышает её стоимость. Связано это с высокими расценками, которые запрашиваются за услуги. Кроме того, нотариальные тарифы за совершение сделок с недвижимостью, зависят от круга лиц, совершающих сделку, а так же от стоимости недвижимости.
Наглядно увидеть эту взаимосвязь можно на Рис. 1
РИСУНОК 1
Нотариальные тарифы по сделкам с недвижимостью
Если у сторон есть сомнения, следует воспользоваться услугами нотариуса – единственного лица, задействованного на рынке недвижимости, несущего полную материальную ответственность за свои действия.