Перед покупкой участка необходимо провести тщательную проверку документации, чтобы оценить прозрачность сделки. Если сделка проведена с нарушениями, ее могут признать недействительной. Также важно до заключения договора купли-продажи узнать обо всех манипуляциях, которые проводились с участком, исключить вероятность нахождения чужих построек на территории земельного надела.
Какие этапы включает процедура проверки
Покупка земли предполагает дальнейшее ее использование, в одних случаях — это сельскохозяйственное использование или проживание в возведенном на участке строении малой или средней этажности, в других — коммерческое использование (это может быть строительство многоквартирного жилого комплекса, торговой или развлекательной площадки). Поэтому перед покупкой, важно учитывать вид разрешенного использования надела или возможность изменить ВРИ.
Важно проверить не только основные характеристики надела, но и сведения, касающиеся коммуникационных сетей территории, особое положение территории и другие нюансы, связанные с местностью и населенным пунктом в целом. Поэтому перед приобретением участка проводится комплексная проверка, которая включает три основных аспекта:
- юридический (на основании данных выписки из ЕГРН);
- технико-экономический;
- градостроительный.
Юридический аспект является одним из наиболее важных, поскольку в случае признания сделки незаконной покупателю придется вернуть землю, при этом существует риск, что деньги покупателю не вернут. Тщательная юридическая проверка предполагает изучение правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН в частности. Проверяется на соответствие основные характеристики надела: площадь, координаты границ, имеющиеся на участке постройки, вводимые перепланировки и переустройства (надстройки этажей, пристройки и т.д.).Особое внимание уделяется праву собственности, количеству владельцев, истории передачи прав.
Технико-экономический аспект подразумевает возможность реализации проекта с использованием различных коммуникационных систем: водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и т.д. Важно перед покупкой земли рассчитать, во сколько обойдется проведение коммуникаций или устройство частной котельной и других систем. Кроме того особое внимание стоит обратить на статус земли, если территория особо охраняется, действия владельца могут быть ограничены в плане вырубки лесов например.
Градостроительный аспект включает такие важные параметры как разрешенная плотность застройки территории, ограничения по высоте возводимых строений и другие не менее важные детали. Для проведения такой проверки анализируются правила землепользования и возведения зданий конкретного территориального района, изучаются карты по округам с объектами строительства и границами ЗУ.
Рекомендуется сначала получить выписку из ЕГРН. Официальная справка из Государственного Росреестра дает наиболее важную информацию по объекту недвижимости, раскрывает подводные камни и нестыковки в сведениях, предоставленных продавцом, если такие нестыковки есть.
Какую информацию можно выяснить в ходе проверки
Выбирая участок земли для покупки, важно анализировать сразу несколько предложений, сравнивать их по ключевым параметрам и стоимости. Если цена участка существенно занижена относительно других предложений на рынке в том же районе и примерно с такими же характеристиками (площадь, наличие построек, транспортная доступность и др), стоит задуматься о чистоте такой сделки. Возможно продавец скрывает обременения или другие подводные камни, которые станут очевидными только после покупки.
В этом случае рекомендуется заказать комплексную проверку или самостоятельно выяснить, какие из заявленных характеристик не соответствуют действительности, заказав выписку из ЕГРН. С помощью выписки можно проверить следующие параметры:
- площадь участка (проверить, соответствует ли заявленной в объявлении о продаже), координаты границ (можно проверить на месте соответствие плану);
- наличие обременений (арест за долги, залог);
- сведения о собственнике и количество владельцев (если участок наследуется, важно проверить, нет ли иных законных наследников помимо продавца).
Тщательно проведенная проверка — это возможность минимизировать риски остаться без земли и без денег. Поскольку Росреестр — это тот орган, который регистрирует все операции, связанные с недвижимостью, выписка даст наиболее полную и актуальную информацию. Если эта информация соответствует заявленной продавцом, можно говорить о чистоте сделки.
Кому потребуется проверка участка земли
Проверка необходима как физическим, так и юридическим лицам. В случае с юридическим лицом, компанией, которая, например, покупает землю под коммерческую застройку, риски прямо пропорциональны вложениям. При реализации крупного проекта, необходимо проводить комплексную проверку, чтобы точно определить, возможна ли реализация плана на данной земле.
Для физических лиц, которые планируют построить летний или всесезонный дом и разбить садик, также важна всесторонняя проверка, поскольку участок может быть по документам не предназначен для жилой застройки. Такая информация отражается в ПЗЗ на карте (вид разрешенного использования).
На что необходимо обратить внимание:
- наличие документов на участок у собственника;
- соответствие данных документов фактическому состоянию участка (например, если по документам дом на участке не зарегистрирован, с одной стороны, он может быть признан самостроем, с другой — он не ляжет дополнительным налоговым бременем на владельца, особенно, если в дальнейшем новый владелец планирует построить другой дом или коттедж);
- соответствие параметров площади, координат границ участка (далеко не все участки прошли процедуру межевания, при совершении сделки купли-продажи определение границ является обязательным, чтобы в дальнейшем не возникли споры с владельцами смежных участков).
Также стоит обратить внимание на статус природоохранной территории или других охраняемых или особых зон. По особой зоной подразумевают:
- территории, которые пересекает магистраль трубопровода;
- участки вблизи водохранилища;
- зоны газоснабжения.
Такие участки не рекомендуется приобретать в собственность.
Риски заключения сделки купли-продажи земли
Покупатель, приобретающий участок, рискует значительно больше, чем продавец. Поэтому именно покупателю рекомендуется тщательно проверять документы. Потенциальному владельцу земли стоит обратить снимание на следующие нюансы:
- форсирование проведение сделки (продавцу выгодно быстрее продать и получить деньги, тогда как покупатель за короткое время не сможет провести тщательную проверку);
- отсутствие важных документов, что может стать причиной затягивания процесса покупки (стоит с самого начала проверять наличие оригиналов правоустанавливающих документов на землю);
- отсутствие коммуникаций или невозможность их проведения (даже если участок планируется только для летнего отдыха, такая важная составляющая может существенно повлиять на уровень комфорта);
- невозможность получить разрешение супруга (супруги) или иных владельцев недвижимости в долевой собственности.
Как осуществляется проверка кадастра ЗУ
Комплексную проверку земельного участка можно заказать у специалистов. Также можно самостоятельно провести анализ соответствия данных, предоставленных владельцем и сверить их с имеющимися в официальных государственных инстанциях. В первую очередь необходимо заказать выписку из ЕГРН. Получить этот документ может любое заинтересованное лицо на любой объект недвижимости. Справка даст информацию о главных характеристиках участка.
Также интересующую информацию можно найти на сайте Росреестра в разделе Публичная кадастровая карта. На карте будет отражена информация о границах, только в том случае если участок прошел процедуру межевания и был зарегистрирован. Также данные о территории можно проверить на карте ПЗЗ по округам с нанесенными данными о ВРИ.