Дарение – широко распространенный и популярный способ передачи жилой недвижимости между близкими родственникам, позволяющий избежать уплаты налога как для дарителя, так и для одариваемого. Учитывая высокую стоимость квартир, экономия не малая. Кроме того, для даримых квартир не установлен минимальный срок владения, подарить можно уже на следующий день, после регистрации права собственности, чем часто пользуются родственники при оформлении сделки по прямому назначению – преподнося квартиру как подарок к знаменательным датам молодоженам или по достижении круглой даты рождения, иногда — для уклонения от налогообложения.
Не смотря на то, что форме и особенностям посвящена целая глава (32) ГК, дарение недвижимости имеет нюансы. Дарение квартиры: что нужно знать при оформлении– об этом пойдет речь.
Особенности содержания
Договор дарения предусмотрен ст.572 ГК РФ, является двусторонним. Это роднит его с другими типами обязательств, предусматривающих волеизъявление договаривающихся. Однако, отличие от классических договоров, работающих по схеме: деньги-товар — отсутствует корыстная составляющая со стороны дарителя. Самая главная особенность – безвозмездность.
Единственной обязанностью одариваемого является обязанность ясно выразить свое отношение к действиям дарителя: принять дар, или отказаться от него. Больше никаких действия ему совершать не требуется. Более того, договор дарения действителен до тех пор, пока он не отягощен ответными действиями со стороны одариваемого. Как только появляется условие, требующее от него любых действий, которые могут быть расценены как плата за подарок, сразу же утрачивается смысл – безвозмездность, а договор может быть признан недействительным.
Вторая особенность – подарить можно только конкретно определенную вещь. Применительно к квартире – не абстрактную недвижимость, а только внесенный в ЕГРН объект недвижимости, на который зарегистрировано право собственности дарителя. Если родителю собираются подарить молодоженам квартиру, то предварительно она должна быть оформлена, как минимум, на одного из них. Если собственником такой квартиры является застройщик или посредник, то такой договор не будет являться дарением.
Третья особенность – нельзя связывать акт дарения с моментом смерти дарителя. То есть, обещать переход квартиры только после смерти дарителя. Такие правоотношения регулируются наследственным правом, соответственно и налогообложение, и временные сроки вступления во владение, и порядок последующего отторжения – будут совершенно иными.
Самым спорным моментом договора дарения является такая его разновидность, как дарение под условием сохранения пожизненного права дарителя на проживание в квартире. До сих пор не существует однозначного толкования таких договоров. Судебная практика признает их законность, но, с очень большой натяжкой, поскольку нарушается принцип безвозмездности дарения. Обычно, сторонники возможности заключения такого договора, лукавят, рассматривая как выгоду получение денег, ценных вещей, имущества, но, игнорируют абз. 2 ч.1 ст. 572 ГК РФ – указывающий, «встречное обязательство» препятствием для признания договора дарением.
Правила оформления
Недвижимость – один из немногих видов материальных объектов, сделки с которыми требуют обязательной государственной регистрации. Из этого следует, что передача квартиры считается совершенным только после того, как ЕГРН будет внесена запись о переходе права к одариваемому. Совершаются эти действия Росреестром. Он выдает выписку, с указанием нового владельца.
Кроме государственной регистрации, при дарении квартиры необходимо соблюсти еще целый ряд обязательных действий.
Заказать выписку из ЕГРН можно на нашем сайте.
Форма сделки
Предусмотрена только письменная форма. Это обязательное условие, применимое к любым сделкам, касающимся недвижимости. Достаточно изложить не бумаге детали сделки и заручится волеизъявлением одариваемого принять дар. Затем — предъявить МФЦ или офису Росреестра «пакет» документов:
- заявление о регистрации сделки;
- документы, подтверждающие личности дарителя и одариваемого;
- документ, подтверждающий возникновение права собственности;
- текст договора;
- квитанцию оплаты госпошлины.
Новые требования
Злоупотребление договорами дарения, часто используемых маклерами- посредниками, порождает большое число судебных исков, с требованием отмены дарения, вынудили законодателя ужесточить требования к их заключению.
С 31.07.2019 г. внесены изменения к ст.42 ФЗ-218, которыми изменен порядок нотариального удостоверения этого типа договоров.
Как указывалось выше, если даритель один, единоличный собственник всех долей квартиры, является совершеннолетним, то текст не требуется удостоверять у нотариуса.
Иначе обстоят дела в случае, когда дарителей несколько и каждый из них, действует в отношении своей доли имущества. Либо, даритель один, но распоряжается имуществом, принадлежащим нескольким собственникам.
Это – типичная ситуация, когда родители владеют равными долями квартиры и решают подарить их ребенку или внуку. Собственник, не указываемый в договоре, должен выдать дарителю нотариально заверенное согласие на совершение договора.
Обязательно заверяется у нотариуса согласия супруга, при отторжении квартиры, приобретенной во время брака, оформленной на другого супруга. Такое имущество считается совместным, поэтому им не может распоряжаться один из супругов по своему усмотрению, без согласия второго.
Нельзя совершить акт дарения, баз участия нотариуса, если дарителем выступает несовершеннолетний, или лицо, признанное судом недееспособным. Такая сделка вообще трудноосуществима, поскольку требует согласия органов опеки и попечительства. Договор дарения – безвозмездный, не предусматривает получения встречных материальных выгод. Считается, что несовершеннолетний или лицо, не отдающее отчет своим действиям, несут материальный убыток. А это – недопустимо с точки зрения защиты их интересов.
Когда выгодно дарить через нотариуса
Не смотря на внешнюю простоту действий, многие собственники опасаются ошибок, которые повлекут отказ регистрации или признание договора недействительным. Им выгодно обратится к нотариусу.
Преимущества нотариальной формы следующие:
- Нотариус исполняет функцию «одного окна» — за вносимую плату, он оказывает услуги по:
-
- составлению текста договора;
- проверке «пакета» документов, подаваемых для регистрации ЕГРН;
- Ускоряет совершение прохождения регистрации Росреестром, поскольку направляет электронные документы в день совершения сделки (ст. 1 ФЗ-338, п.2 ст.22.1 «Основ о нотариате»).
- Если дарение совершается накануне выходных или праздничных дней, срок передачи документов на регистрацию не может превышать 2 рабочих дней, а сама регистрация – 3 дней (п.9 ст.16 ФЗ-218).
- Экономия средств. Если регистрация осуществляется дарителем или одариваемым самостоятельно, то им следует (обычно одариваемому) оплатить 2 000 рублей (пп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ). Когда договор проводится через нотариуса, сумма включает все перечисленные выше услуги, плюс Росреестр устанавливает скидку в размере 30% при электронной подаче документов. Таким образом, совершение сделки будет стоить 1 400 рублей. Никаких доплат нотариусу делать не надо!
Документы (выписку ЕГРН о переходе права) можно будет забрать у нотариуса. Обычно, нотариусы самостоятельно извещают клиентов о завершении регистрации по телефону или СМС и назначают время для передачи документов.