Проблемы определения границ земель – стары, как история человечества. Не смотря на наличие систем спутникового определения координат GPS и ГЛОНАС, которые стоят на вооружении современных «землемеров», споры от границах не утихают. Всегда найдется собственник, не согласный с тем, что ветви соседской яблони свисают на его участок, или тем, что тень от столба падает на собачью будку.
Причиной являются не только несоблюдение правил застройки, но и кадастровые ошибки. Часто границы участка не совпадают с теми, которые изображены на кадастровом плане. Это порождает проблемы с регистрацией права собственности. Как следствие – с возможностью совершать гражданско-правовые сделки с недвижимостью, так как они не могут быть зарегистрированы Росреестром до тех пор, пока не будет решен вопрос устранения ошибки.
О том, как исправить ошибку расположения границ участка, пойдет речь в статье.
Причины, порождающие ошибки
Практика кадастрового учета знает две основные причины, по которым положение участка на местности, может неправильно отражаться реестром недвижимости.:
Реестровые ошибки – причиной которых является ошибка кадастрового инженера, производившего первоначальную съемку и внесшего неверные координаты. Чаще всего это неумышленные действия. Обычно их списывают на погрешность измерительных приборов. Допустимые погрешности при межевании земли, определены нормативными актами:
- ФЗ № 221 «О государственном кадастре»;
- Приказом МЭР № 518 2012 г. «Требования к точности…»;
- Письмом Росземкадастра от 18.04.2003 г. «Методические указания…».
Они зависят от того, каким из способов определения пользуется кадастровый инженер:
- Спутниковым;
- Геодезическим;
- Картометрическим;
- Фотограмметрическим;
- Аналитическим.
Каждый из них имеет свои пределы отклонения от истинных координат. Однако, ни один из них не должен превышать допустимых пределов, для:
- населенных пунктов – 10 см (0,01 м);
- участков для садоводства и огородничества – 20 см. (0,02 м);
- сельхозземель – 250 см. (2,5 м.);
- земель лесного фонда – 500 см. (5 м.).
Основанием внесения изменений к сведениям Росреестра является отклонение, превышающее 5% от сведений, отраженных карточкой объекта недвижимости.
Второй причиной, требующей внесения изменений, являются технические ошибки. Их причина – халатность, небрежность или умысел сотрудников, отвечающих за техническое обеспечение работы Росреестра.
Чем бы ни были обусловлены ошибки, они подлежат исправлению.
Основания внесения изменений в ЕГРН
Способ зависит от наличия спора по поводу земельных границ. Если спор отсутствует, никто не предъявляет претензии на земли, неточно учтенные в кадастре, то применяется внесудебный порядок.
Когда входят в противоречие интересы двух или более собственников смежных участков, не удовлетворенных существующей границей, или находится третье лицо (как правило государственный или муниципальный орган), спор разрешается судебным порядком.
Решение суда является обязательным для исполнения Росреестром. Если границы участка изменены, кадастровый инженер должен на месте произвести повторную съемку, определить точки, зафиксированные в судебном решении, и передать их для внесения изменений Роскадастру.
Типичные причины, требующие исправления ошибки
Их несколько. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся.
«Зеркальное» отражение границ участка
Часто встречающаяся ошибка, при которой границы и площадь участка соответствуют действительности, но на кадастровом плане от отражается «перевернутыми» на 180º , накладываясь на соседние участки.
У соседей претензий к собственнику такого участка не возникает, поскольку реальный участок точно соответствует установленным границам, ничьих прав не нарушает.
Причиной может стать невнимательность кадастрового инженера, определявшего границы, либо технический сбой при внесении сведений в реестр.
Так как подобная ошибка не нарушает ничьих прав, она выявляется только при необходимости уточнения границ, обычно, при совершении сделок с недвижимостью или началом строительства.
Изменения вносятся путем подачи заявления в Росреестр (через МФЦ). Основанием служит новый кадастровый план. Чтобы не оплачивать повторно стоимость кадастровых работ, следует обращаться к тому же кадастровому инженеру, который производил первоначальную геосъемку. Если он прекратил деятельность – требовать возмещения ущерба из фонда страхования СРО.
Росреестру отводится 3 рабочих дня на внесение изменений по исправлению ошибки.
Сдвиг границ на спутниковых снимках
Выявляется собственником участка при наложении имеющихся на руках координат на публичную кадастровую карту. Все соседние участки отображаются верно, в пределах определенных границ, но так же со сдвигом. Эта ошибка не имеет отношения, ни к кадастровой службе, ни к техническим исполнителям. Не требует внесения изменений. В кадастре недвижимости отражены правильные сведения, конфликта сторон нет. «Исправить» такую «ошибку» можно путем корректировки слоев, которые отражаются на спутниковом снимке. Подобная «ошибка» может существовать только на компьютере пользователя (собственника). Она никак не влияет на точность сведений, отраженных реестром.
Наложение границ соседних участков
При данной ошибке неправильно отражаются не только границы одного участка, но и соседних. Таким образом, не удается установить, границы какого из них определены неверно. Придется производить повторную геодезическую съемку, заново согласовывать границы участков между всеми собственниками. Поскольку, изменение границ только одного участка, повлечет нарушение границ смежных.
Проблема заключается в установлении «начального» участка, границы которого были определены неправильно.
Ответственным за нарушение может быть, как кадастровый инженер, так и технический работник Росреестра.
Требуется совместная подача заявлений Росреестру о внесении изменений. Срок исправления составляет 5 рабочих дней.
Ложные границы участка
Являются следствием умышленных действий одного из собственников, самовольно изменившего границы своего участка. В этом случае приходится прибегать к судебному разбирательству. Участок верно отражается на кадастровой карте, но на местности может быть обнесен забором, на чужой территории могут располагаться строения. По существу, наличествует административной правонарушение, предусмотренное ст. 7.1 КоАП РФ.
После вынесения судебного решения кадастровый инженер повторно проводит межевание. Если собственник не согласен с изменением границ, это фиксируется в протоколе судебных приставов, а перенос границ участка производится в принудительном порядке. Регистрации изменений осуществляется в течение 5 рабочих дней.
Самозахват земель
Нередко собственники самовольно присоединяют неиспользуемые земли. В течение длительного времени они могут пользоваться ими, до тех пор, пока заинтересованная сторона не установит, что границы не соответствуют внесенным в ЕГРН сведениям. Возможен как судебный, так и внесудебный порядок разрешения конфликта, если самовольно захвативший землю субъект добровольно восстановит границы смежного участка, либо докажет суду свое право на землю по приобретательной давности владения (ст. 234 ГК РФ).